Het aangeven van huurinkomsten uit bedrijfsruimte is een fiscale verplichting waar veel eigenaren van kleine en middelgrote ondernemingen (mkb's) pas op het slechtst mogelijke moment mee geconfronteerd worden. Tussen de DECLOYER-regeling voor huurders, de formulieren voor verhuurders en de specifieke regels voor vastgoedbeleggingsmaatschappijen (SCI's) worden vaak fouten gemaakt en zijn de boetes zeer reëel. Deze gids legt uit wie erdoor getroffen wordt, hoe je moet aangeven, welke kosten je kunt aftrekken en hoe je de meest voorkomende valkuilen kunt vermijden.
Wie wordt getroffen door de vaststelling van beroepshuur?
De huurovereenkomst voor bedrijfsruimte omvat verschillende specifieke profielen. Voordat u op zoek gaat naar het juiste formulier, moet u eerst weten aan welke kant van de huurovereenkomst u staat.
Het huurdersbedrijf
Iedere onderneming die bedrijfsruimte huurt (kantoor, winkel, magazijn, werkplaats) en onderworpen is aan de onroerendgoedbelasting (CFE) moet jaarlijks de huurprijs aangeven via het DECLOYER-systeem. Deze verplichting geldt voor ondernemingen die vennootschapsbelasting (IS) of inkomstenbelasting (IR) betalen in de BIC- of BNC-categorieën.
Bedrijven die onder de micro-BNC-belastingregeling vallen, zijn vrijgesteld van deze aangifteplicht. Evenmin wordt een bedrijf dat geen CFE (bedrijfsvastgoedbelasting) betaalt, hierdoor getroffen.
De verhuurder
Als u een bedrijfspand bezit dat u verhuurt aan een ander bedrijf, moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven. De toepasselijke belastingregeling hangt af van uw situatie: inkomsten uit onroerend goed voor een ongemeubileerde huurwoning en winstbelasting voor een gemeubileerde huurwoning (pand verhuurd inclusief de benodigde apparatuur voor de bedrijfsvoering van de huurder).
De SCI (Société Civile Immobilière)
De SCI (Société Civile Immobilière) is een bijzonder geval. Het belastingregime van deze organisatie bepaalt volledig hoe huurinkomsten worden aangegeven:
- SCI à l'IR Het bedrijf dient jaarlijks formulier 2072 in. De vennoten geven vervolgens hun aandeel in de inkomsten uit onroerend goed aan in hun persoonlijke belastingaangifte (formulier 2044).
- SCI is onderworpen aan vennootschapsbelasting. Het bedrijf dient formulier 2065 in en betaalt vennootschapsbelasting. De vennoten worden alleen persoonlijk belast als ze dividend ontvangen.
Het DECLOYER-schema voor huurders: wie moet het invullen, wanneer en hoe?
Wat is DECLOYER?
De DECLOYER (afkorting van DÉclaration des LOYERs, oftewel huurverklaring) is een verplichte rapportageverplichting, vastgelegd in artikel 1498 bis van het Franse algemene belastingwetboek. Deze verplichting is ingevoerd in het kader van de herziening van de huurwaarden van bedrijfspanden (RVLLP), die op 1 januari 2017 van kracht werd. Het doel is eenvoudig: de belastingdienst in staat stellen de kadastrale huurwaarden te actualiseren die als basis dienen voor de berekening van de onroerendgoedbelasting en de CFE (bedrijfsbelasting).
Deze verklaring is jaarlijks verplicht. ook al is de huurprijs niet veranderd ten opzichte van vorig jaar..
Wie moet het invullen?
Dit geldt voor alle huurders die aan de volgende drie voorwaarden voldoen:
- Ze zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting in de categorie industriële en commerciële winsten (BIC) of niet-commerciële winsten (BNC).
- Zij betrekken de bedrijfsruimte op 1 januari van het jaar van de verklaring.
- Zij zijn aansprakelijk voor de CFE.
Onder het huidige regime (verklaring 2035) zijn vrije beroepen, SARL's, SAS'en en andere commerciële bedrijven die een kantoor of magazijn huren, dus worden zij direct getroffen.
Wanneer moet de DECLYOYER worden ingediend?
DECLOYER volgt het schema voor het indienen van belastingaangiften. Voor een boekjaar dat eindigt op 31 december is de uiterste indieningsdatum de tweede werkdag na 1 mei. Voor de campagne van 2026 is de deadline 20 mei 2026.
Voor bedrijven waarvan het boekjaar op een andere datum eindigt, moet de aangifte binnen drie maanden na het einde van het boekjaar worden ingediend.
Hoe nu verder in de praktijk?
Het DECLOYER-proces bestaat uit drie fasen en kan niet via het online professionele portaal op impots.gouv.fr worden ingediend. Het moet gebeuren via de EDI-procedure (Electronic Data Interchange), via een partner die is geautoriseerd door de DGFiP (Franse Directie Openbare Financiën):
1.Stap 1: het EDI-verzoek. Uw EDI-partner (vaak uw accountant) stuurt een verzoek naar de belastingdienst om de lijst te verkrijgen van bedrijfspanden die aan u zijn gekoppeld.2.Stap 2: De reactie van de overheid. De DGFiP reageert binnen maximaal vijf dagen met de vooraf ingevulde lijst van uw vestiging (adres, kadastrale identificatiecode, categorie).3.Stap 3: De verklaring. U vult de gegevens voor elk pand in: het jaarlijkse huurbedrag exclusief belastingen en heffingen, en de bezettingsmethode. Uw EDI-partner verzendt de aangifte vervolgens via EDI-TDFC.
Het bedrag dat moet worden aangegeven Dit is de jaarlijkse huur exclusief belastingen en heffingen voor het huidige kalenderjaar (niet het voorgaande jaar). Als het exacte bedrag op het moment van aangifte nog niet bekend is, kan het als volgt worden berekend: de huur van januari vermenigvuldigd met 12, of de huur van het eerste kwartaal vermenigvuldigd met 4.
Als de DGFiP (Franse Directie Openbare Financiën) u op verzoek geen panden toewijst, is geen aangifte vereist. U hoeft niets te doen.
Hoe geeft de verhuurder zijn huurinkomsten aan volgens de geldende belastingregels?
De belastingregeling voor huurinkomsten (verhuur van ongemeubileerd vastgoed)
Als u een ongemeubileerd (zonder apparatuur) bedrijfspand op uw eigen naam verhuurt, worden de ontvangen huurinkomsten belast in de categorie vastgoedinkomsten.
Er zijn twee regimes mogelijk:
Het micro-landplan Dit is van toepassing als uw jaarlijkse huurinkomsten minder dan € 15.000 bedragen. De belastingdienst past automatisch een standaardvrijstelling van 30% toe. U geeft het brutobedrag aan in vak 4BE van formulier 2042.Het echte regime Verplicht boven € 15.000, optioneel onder deze drempel. U trekt de werkelijke kosten af met formulier 2044. Dit systeem stelt u in staat een tekort op uw woning te registreren dat tot € 10.700 per jaar kan worden verrekend met uw totale inkomen.
Het BIC-belastingregime (gemeubileerde huur)
Als u een pand verhuurt inclusief de apparatuur of benodigdheden voor de bedrijfsvoering van de huurder (professionele keuken, medische apparatuur, commerciële inrichting), vallen de inkomsten onder de bedrijfsinkomsten (BIC) overeenkomstig artikel 35 I 5° van de CGI.
Dit systeem maakt afschrijving van het onroerend goed per onderdeel mogelijk (constructie, gevel, technische installaties, apparatuur), wat het belastbaar inkomen aanzienlijk verlaagt. Over huurinkomsten is 20% btw verschuldigd.
De SCI is onderworpen aan vennootschapsbelasting.
Een Franse vastgoedonderneming (SCI) die onderworpen is aan vennootschapsbelasting, voert een volledige handelsadministratie. Zij dient formulier 2065 in en betaalt vennootschapsbelasting over haar winst. Het verlaagde tarief van 15% is van toepassing tot € 42.500 winst, daarboven geldt het standaardtarief van 25%.
Het belangrijkste voordeel van een Franse SCI (Société Civile Immobilière) die onder de vennootschapsbelasting valt, is de mogelijkheid om het onroerend goed af te schrijven. Dit kan het belastbaar inkomen jarenlang tot een zeer laag niveau verlagen. De vermogenswinstbelasting bij wederverkoop wordt echter berekend over de netto boekwaarde (aankoopprijs minus afschrijving), wat de belastingdruk bij verkoop kan verhogen.
Aftrekbare kosten: vanuit het perspectief van de huurder en de verhuurder.
Vanuit het perspectief van de huurder: huur als bedrijfskosten
Voor de huurder is de huur van de bedrijfsruimte een bedrijfsuitgave die aftrekbaar is van de belastbare winst, overeenkomstig artikel 39 van de Franse algemene belastingwet (CGI). Hiervoor moet aan drie voorwaarden worden voldaan:
- De huur moet daadwerkelijk betaald worden.
- Dit moet worden gerechtvaardigd door een naar behoren opgestelde huurovereenkomst.
- Het bedrag moet overeenkomen met de marktprijzen.
Belangrijk: Als een directeur van een bedrijf een pand dat hij of zij persoonlijk bezit verhuurt aan het bedrijf, moet de huurprijs in overeenstemming zijn met de marktprijzen in het betreffende gebied. Een te hoge huurprijs kan door de belastingdienst als onaanvaardbaar worden beschouwd.
Bijkomende kosten met betrekking tot het pand (regulier onderhoud, verzekering, energie tot de hoogte van het professionele aandeel) zijn eveneens aftrekbaar indien deze in de huurovereenkomst zijn opgenomen en gerechtvaardigd zijn.
Vanuit het perspectief van de verhuurder: aftrekbare kosten volgens de werkelijke kostenregeling
Volgens de huidige regeling voor inkomsten uit vermogen (artikel 31 van de Franse algemene belastingwet) zijn de volgende kosten aftrekbaar:
| categorie | Voorbeelden |
|---|---|
| Beheerkosten | Makelaarskosten, beheerkosten, boekhoudkosten |
| Onderhouds- en reparatiewerkzaamheden | Vervanging van de cv-ketel, vernieuwing van de elektrische bedrading, gevelrenovatie |
| Leningrente | Hypotheekrente (niet de afbetaalde hoofdsom) |
| Onroerend goed belasting | Exclusief het gedeelte van de TEOM (belasting op huishoudelijk afval) dat aan de huurder in rekening wordt gebracht. |
| Verzekeringspremies | Verzekering voor niet-bewonende eigenaren, huurgarantie |
| VvE-kosten | Voorzieningen betaald aan de curator, aangepast in het volgende jaar. |
Dit is nooit aftrekbaar. : bouw-, reconstructie- of uitbreidingswerkzaamheden, kosten voor de aankoop van onroerend goed (notaris, makelaarskosten bij aankoop), aflossing van de lening.
Voor meer informatie over boekhouding en management voor uw kleine of middelgrote onderneming (mkb), raadpleeg onze handleiding over boekhouden voor zeer kleine bedrijven en mkb's.
Veelvoorkomende fouten en sancties waar je rekening mee moet houden.
De meest voorkomende fouten
Voor huurders:
- Vergeten de DECLAYER te deponeren Omdat er geen herinneringen van de administratie worden ontvangen. Deze verklaring verschijnt niet in de online professionele omgeving, wat verklaart waarom veel bedrijven er niet van op de hoogte zijn.
- Geef de huurprijs inclusief btw op in plaats van de huurprijs exclusief bijkomende kosten. Het in te vullen bedrag is de jaarlijkse huur exclusief belastingen en administratiekosten.
- Verwacht het EDI-verzoek niet. De DGFiP kan tot vijf dagen nodig hebben om te reageren. Als het verzoek te laat wordt ingediend, is het onmogelijk om de deadline te halen.
Voor verhuurders:
- Het verwarren van aftrekbare werkzaamheden met bouwwerkzaamheden. Een gevelrenovatie met externe isolatie die de structuur van het gebouw wijzigt, kan in de categorie niet-aftrekbare kosten vallen.
- Vergeet het maar om de bepalingen van een appartementencomplex te standaardiseren. De in jaar N aan de beheerder betaalde voorzieningen worden in N afgetrokken en vervolgens in N+1 verrekend na goedkeuring van de jaarrekening.
- Trek de verhaalbare kosten af van de huurder., met name de heffing voor de inzameling van huishoudelijk afval, die de verantwoordelijkheid is van de huurder en niet door de verhuurder kan worden ingehouden.
- Het verwaarlozen van de aftrekbare CSG. Een deel van 6,8% van de CSG die over huurinkomsten wordt betaald, is aftrekbaar van het belastbaar inkomen van het volgende jaar (vak 6DE). Dit bedrag wordt vaak over het hoofd gezien.
De toepasselijke sancties
De sancties die in de Algemene Belastingwet zijn vastgelegd, zijn als volgt:
- Declaratie niet ingediend of te laat ingediend : boete van 150 euro door het betreffende lokale gebied.
- Weglating of onnauwkeurigheid in de DECLOYER: €15 per geconstateerde foutmet een minimum van 60 euro en een maximum van 10.000 euro per document.
- Huurinkomsten niet aangegeven door de verhuurder : toename van 40% van de verschuldigde belasting in geval van vergeetachtigheid, meegenomen naar 80% in gevallen van bewezen fraude (artikel 1729 van de CGI), plus een rente van 0,20% per maand wegens te late betaling.
- Het tekort aan grond wordt ter discussie gesteld. Indien het onroerend goed vóór 31 december van het derde jaar na aftrek van het tekort van het totale inkomen wordt verkocht, worden de aftrekposten volledig teruggedraaid, inclusief herberekening van de belasting en rente over de te late betaling.
FAQ: 4 veelgestelde vragen over het aangeven van bedrijfshuur
Ik ben eigenaar van mijn bedrijfspand, moet ik een huurdersverklaring indienen?
Nee. Het DECLOYER-systeem is alleen van toepassing op huurders. Als u eigenaar-bewoner bent, betaalt u geen huur en hoeft u daarom niets via dit systeem aan te geven. De huurwaarde van uw woning wordt via andere mechanismen bijgewerkt (vastgoedaangifte, indexeringscoëfficiënten).
Kan mijn accountant de DECLOYER voor mij regelen?
Ja, mits het bedrijf zelf een geautoriseerde EDI-partner is voor het EDI-REQUEST-protocol, of gebruikmaakt van een gecertificeerde serviceprovider. Niet alle bedrijven dienen deze verklaring af te leggen: controleer bij uw accountant of zij deze verplichting jaarlijks nakomen.
Ik heb geen verzoek van de overheid ontvangen, ben ik dan nog steeds verplicht om aangifte te doen?
Het verzoek wordt door de administratie verzonden naar aanleiding van een vraag van uw EDI-partner. Als uw partner het verzoek niet heeft ingediend, ontvangt u niets. Dit ontslaat u echter niet van uw verplichting. Het is uw verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de aangifte elk jaar correct wordt ingediend.
Is de huur die ik aan mijn huisbaas betaal nog steeds aftrekbaar van mijn belastbaar inkomen?
Ja, met enkele uitzonderingen. Huur voor bedrijfsruimte is een aftrekbare bedrijfskostenpost, mits deze daadwerkelijk betaald is, gerechtvaardigd wordt door een huurcontract en het bedrag overeenkomt met de marktprijs. Als u een pand huurt dat eigendom is van uw eigen manager, zorg er dan voor dat de huurprijs is vastgesteld op een niveau dat consistent is met de gangbare praktijken in de branche, anders kan de belastingdienst de huur anders classificeren.
Djaboo: Beheer uw financiën en cashflow op één plek.
Het bijhouden van uw huur, aftrekbare kosten, belastingdeadlines en cashflow in aparte Excel-bestanden is de beste manier om iets over het hoofd te zien. Djaboo centraliseert het financiële beheer van uw kleine of middelgrote onderneming op één plek: facturering, betalingsregistratie, cashflowbeheer en projectmanagement. Ontdek het nu. Djaboo schatkistfunctionaliteit Om een helder beeld te krijgen van uw kasstromen, uw belastingverplichtingen te kunnen inschatten en dagelijks betere beslissingen te nemen.
De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie. Raadpleeg voor uw specifieke situatie uw accountant of belastingadviseur.
